Znaleźliśmy atrakcyjną nieruchomość, ale prawdopodobnie jest zanieczyszczona. Co robić?

Pierwszym krokiem w celu sprawdzenia przeszłości wybranej nieruchomości powinna być wizyta na ogólnodostępnym serwisie Geoserwis GDOŚ , gdzie można sprawdzić, czy teren jest zanieczyszczony lub posiada status zanieczyszczenia historycznego. Należy jednak zaznaczyć, że źródło to nie gwarantuje 100% pewności w przeciwieństwie do informacji pozyskanej bezpośrednio od odpowiedniego oddziału Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (RODŚ).

Atrakcyjne grunty, nierzadko w bardzo dobrych lokalizacjach, mogą mieć poprzemysłową przeszłość, której niekoniecznie trzeba się obawiać. Należy jednak być świadomym, czego można spodziewać się po wytypowanym terenie.

Analizując temat zanieczyszczonej powierzchni ziemi najczęściej pojawiają się dwa stwierdzenia: szkoda w środowisku oraz zanieczyszczenie historyczne.

Szkoda w środowisku jest to negatywna zmiana stanu i funkcji elementów środowiska, która została spowodowana bezpośrednio, bądź pośrednio przez podmiot korzystający ze środowiska. W świetle prawa oraz zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci” na władającego gruntem nakładany jest obowiązek przywrócenia stanu środowiska do aktualnie panujących przepisów.

Historycznym zanieczyszczeniem powierzchni ziemi nazywamy obszar, na którym prowadzona działalność wpłynęła niekorzystnie na stan gruntu na dzień przed 30 kwietnia 2007 roku. Przyszły nabywca musi być świadomy tego, że jeśli nie udało się znaleźć sprawcy zanieczyszczenia, to obowiązek przeprowadzenia remediacji może zostać przeniesiony na nowego właściciela nieruchomości.

Wczesna analiza ryzyka przed zakupem działki - najważniejszy jest czas!

Niestety, wielu inwestorów popełnia błąd oczekując od firm remediacyjnych wyceny zarówno środowiskowych badań gruntu jak i samej remediacji w tym samym czasie.

Do przygotowania wyceny badań środowiskowych nie wystarczą podstawowe dane, takie jak: powierzchnia działki, dane zawarte MPZP oraz późniejsze przeznaczenie inwestycji.

Sporządzenie rzetelnej oferty na roboty remediacyjne wymaga więcej danych. Najważniejsze i niezbędne są dane otrzymane z przeprowadzonych wcześniej badań środowiskowych. Są to: poziomy stężeń zanieczyszczeń oraz zasięgi ich występowania w środowisku gruntowym.

Jakie plusy i minusy niesie za sobą wczesna analiza ryzyka pod kątem potencjalnej remediacji gruntu?

Plusy:

1. Redukcja kosztów. Wcześniej podjęte działania mogą zostać zoptymalizowane pod kątem prowadzonych robót budowlanych, np. wykopów lub głębokiego fundamentowania;

2. Zmniejszenie ryzyka narażenia pracowników na substancje niebezpieczne;

3. Dobór optymalnej metody remediacji, bez ograniczenia się tylko do metod możliwych do wykonania w trakcie prowadzenia procesu budowlanego;

4. Zyskanie cennego czasu dzięki rozpoczęciu procedury o uzyskanie decyzji remediacyjnej, które może zająć ok 3 miesięcy od czasu wykonania wstępnych badań środowiskowych;

Minusy:

1. Zwiększenie kosztów początkowych przedsięwzięcia;

2. Niepewność co do kosztów remediacji, bez gruntownego rozpoznania stanu gruntu wybranej nieruchomości;

3. Niektóre z technologii in-situ mogą okazać się czasochłonne w porównaniu z metodami remediacji ex-situ;

Dzięki kompleksowej analizie ryzyka, inwestorzy mogą podejmować świadome decyzje, minimalizować ryzyko finansowe i prawne oraz zaplanować odpowiednie działania naprawcze jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Analiza ryzyka zanieczyszczenia gruntu powinna być integralną częścią procesu inwestycyjnego.

Artykuł powstał dzięki współpracy ze specjalistami w remediacji gruntu i przywracaniu środowiska naturalnego - Grupie REMEA