Polska dominuje na rynku magazynowym CEE – odpowiada za ponad 50% powierzchni w regionie

 

W ciągu ostatnich 10 lat Rumunia, Węgry i Słowacja odnotowały średnio trzykrotny wzrost podaży powierzchni magazynowej, a Czechy zwiększyły zasoby magazynowe ponad dwukrotnie (2,5x). Na tle regionu Europy Środkowo-Wschodniej to Polska pozostaje zdecydowanym liderem, odpowiadając obecnie za ponad 50% całkowitej powierzchni magazynowej w CEE.

Dzięki korzystnemu położeniu geograficznemu, rozbudowanej infrastrukturze i rosnącemu zainteresowaniu inwestorów, Polska umacnia swoją pozycję jako kluczowy hub logistyczny w Europie.

Eksperci Accolade prognozują, że po latach dynamicznego wzrostu rynek magazynowy w Polsce wejdzie w fazę stabilizacji, jednak kraj wciąż dysponuje kilkoma istotnymi atutami, które mogą napędzać dalszy rozwój sektora.

– Polska to fenomen na mapie europejskiego rynku magazynowego. W ciągu ostatniej dekady zarówno liczba jak i powierzchnia projektów magazynowych wzrosły aż czterokrotnie, co zdecydowanie wyróżnia Polskę na tle innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej i jest jednym z najlepszych wyników w Europie. Doskonała lokalizacja geograficzna Polski, atuty rynku pracy, takie jak dostępność pracowników, niższe koszty operacyjne czy elastyczność regulacji oraz rosnący popyt ze strony sektorów e-commerce i produkcji, to czynniki, które do tej pory najbardziej determinowały dynamiczny rozwój tego rynku.

 

Polska liderem wzrostu w Europie Środkowo-Wschodniej

 

Jak wynika z analizy Accolade na podstawie danych CBRE, polski rynek magazynowy rozwijał się w ostatnich 10 latach szybciej niż średnia dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). W analizie uwzględniono pięć krajów: Polskę, Czechy, Rumunię, Słowację i Węgry.

W latach 2014–2024 powierzchnia magazynowa w Polsce wzrosła z 8,82 mln m² do 33,86 mln m², co oznacza imponujący wzrost o 284%. Dla porównania, całkowita podaż powierzchni magazynowych w regionie CEE zwiększyła się o 224% – z 19,75 mln m² w 2014 roku do 64,05 mln m² w 2024 roku.

Równocześnie w Polsce znacząco wzrosła liczba nowo wybudowanych obiektów przemysłowych i logistycznych. Na koniec 2014 roku funkcjonowały 224 takie obiekty, podczas gdy w 2024 roku było ich już 884 – to niemal czterokrotny wzrost.

Na tle regionu Europy Środkowo-Wschodniej, Polska wyróżnia się jako kraj o najdynamiczniejszym wzroście rynku magazynowego w latach 2014–2024. W analizowanym okresie rozwijała się szybciej niż wszystkie pozostałe kraje ujęte w zestawieniu.

Dla porównania:

Rumunia odnotowała wzrost podaży powierzchni magazynowej o 215%, Słowacja – 203%, Węgry – 199%, Czechy – 141%.

Tymczasem Polska może pochwalić się wzrostem aż o 284%, co plasuje ją na pozycji absolutnego lidera rynku magazynowego w regionie CEE.

Również popyt na magazyny poszybował mocno w górę. W całym 2024 roku w Polsce wynajętych zostało 5,86 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, podczas gdy 10 lat wcześniej było to 2,58 mln mkw. (+127 proc.). 

 

Rzadziej Warszawa, częściej Szczecin i Trójmiasto

 

Od lat największa aktywność inwestorów przemysłowych w Polsce koncentruje się wokół pięciu kluczowych rynków: Warszawy, Polski Centralnej, Górnego i Dolnego Śląska oraz Poznania. Jednak ich dominacja na magazynowej mapie kraju stopniowo słabnie.

Z danych CBRE wynika, że w 2024 roku te pięć głównych lokalizacji odpowiadało za 75% całkowitej powierzchni magazynowej w Polsce, podczas gdy w 2014 roku ich udział wynosił aż 90%.

Spadek ten świadczy o postępującej dywersyfikacji rynku logistycznego, a także rosnącym znaczeniu nowych lokalizacji magazynowych, takich jak Trójmiasto, Szczecin, Lublin, Rzeszów czy Bydgoszcz-Toruń, które przyciągają inwestorów dzięki korzystnemu położeniu, rozwijającej się infrastrukturze i niższym kosztom operacyjnym.

W ostatnich 10 latach struktura geograficzna rynku magazynowego w Polsce uległa istotnym zmianom. Tradycyjnie silne lokalizacje, takie jak Warszawa i Polska Centralna, tracą udział w krajowej podaży powierzchni magazynowej. Udział Warszawy spadł z 8% w 2014 roku do niecałych 3% w 2024, a Polska Centralna – z prawie 26% do ponad 17% w analogicznym okresie.

Jednocześnie rośnie znaczenie nowych rynków magazynowych, które są coraz częściej wybierane przez najemców, zwłaszcza z branż e-commerce i produkcyjnej. Przykładowo:

Szczecin zwiększył swój udział z niecałego 1% w 2014 r. do blisko 4% w 2024 r. Trójmiasto niemal podwoiło swój udział: z 2,8% do 5% Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra zanotowały dziesięciokrotny wzrost: z 0,5% do 5% Bydgoszcz i Toruń zwiększyły swój udział dwukrotnie – do blisko 3% w 2024 roku

Te dane potwierdzają postępującą decentralizację rynku magazynowego w Polsce oraz rosnącą rolę mniejszych, ale strategicznie położonych lokalizacji. Korzystają one z rozwijającej się infrastruktury, dostępności siły roboczej i rosnącego popytu na elastyczne rozwiązania logistyczne.

 

Stabilizacja po dynamicznym wzroście

 

Jak podkreśla przedstawicielka Accolade, po latach intensywnego rozwoju rynek wchodzi w fazę stabilizacji, która dla wielu inwestorów jest szansą na długofalowe, przemyślane decyzje.

— Mamy kilka asów w rękawie – Polska nadal dysponuje silnymi atutami, takimi jak położenie geograficzne, rozwój infrastruktury oraz rosnąca atrakcyjność mniejszych rynków, co będzie napędzać dalszy rozwój sektora magazynowego — podsumowuje ekspertka.

– W 2024 roku co czwarte euro ulokowane w nieruchomości komercyjne w Polsce dotyczyło magazynów. W sumie inwestorzy zainwestowali w obiekty przemysłowe 1,26 mld euro, co jest wynikiem wyższym o 31 proc. w ujęciu rocznym. Większe zainteresowanie to dobry prognostyk na najbliższe lata, bo kapitał jest jednym z akceleratorów tego rynku i jest absolutnie konieczny, żeby ten mógł się dalej stabilnie rozwijać – mówi Joanna Sinkiewicz. I dodaje, że Polska nadal ma kilka „asów w rękawie”. 

– Ogromnym plusem jest elastyczność rynku. Nową inwestycję od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia operacji można zrealizować w kilkanaście miesięcy. To jest unikalna sytuacja w skali całej Europy. Dodatkowo, obiekty magazynowe w Polsce są relatywnie bardzo młode. Nie mamy prawie wcale nieruchomości z lat 90-tych czy 80-tych, które w Europie Zachodniej nierzadko dominują. A to oznacza, że nasze magazyny są nowoczesne, coraz częściej zautomatyzowane oraz wyposażone w energooszczędne rozwiązania, które obecnie są języczkiem u wagi inwestorów i najemców. I w końcu, ciężko sobie wyobrazić funkcjonowanie dynamiczniej rozwijających się sektorów polskiej gospodarki takich jak handel czy logistyka bez magazynów, więc ze względów czysto praktycznych jest to i będzie niezbędny produkt – mówi Joanna Sinkiewicz z Accolade.

źródło: www.propertynews.pl

zdjęcie: Pixabay