Badania środowiskowe kluczem do optymalizacji kosztów i minimalizacji ryzyka

Z wieloletniego doświadczenia Remea wynika, że w bardzo wielu przypadkach czynnik ten jest pomijany, a rozpoznanie podłoża gruntowego kończy się na słabej jakości badaniach geotechnicznych definiujących jedynie fizyczne właściwości gruntu.

Odpowiednio przebadane podłoże gruntowe ma realny wpływ na zmniejszenie ryzyka wystąpienia nieprzewidzianych kosztów oraz przesunięć w harmonogramie. Może mieć także duże znaczenie przy szacowaniu kosztów jeszcze przed zakupem nieruchomości gruntowej oraz mieć decydujący wpływ na decyzję o zakupie danej działki inwestycyjnej.

Dobrze wykonane badania o wysokiej jakości mogą uchronić przed kupnem „kota w worku” oraz pozwalają na dokładniejsze zaprojektowanie wznoszonej budowli i optymalne wykorzystanie terenu pod przyszłą Inwestycję.

Ponadto grunty wymagające dodatkowych zabiegów geotechnicznych przed przystąpieniem do budowy, jak i postindustrialne nieużytki (tereny typu „brownfield”), które z dużym prawdopodobieństwem kryją niebezpieczne zanieczyszczenia nie muszą być nieatrakcyjne dla przyszłego Inwestora. Co więcej, w wielu przypadkach takie tereny oferują znakomitą lokalizację oraz atrakcyjną cenę (również po wkalkulowaniu wymaganych prac związanych z oczyszczeniem).

Od lat w celu optymalizacji projektów konstrukcji wykorzystujemy skomplikowane programy obliczeniowe MES. W ostatnich latach prężenie rozwija się również holistyczne podejście projektowe z wykorzystaniem BIM, a także AI. Narzędzia te są niezmiernie przydatne pod warunkiem wprowadzenia do nich odpowiednich danych. Im więcej dobrej jakości danych wprowadzimy, tym lepsze efekty jesteśmy w stanie uzyskać, co prowadzi do podejmowania bardziej trafionych decyzji.

Sztuczna inteligencja jest w stanie wygenerować setki możliwości zagospodarowania terenu jednym kliknięciem. Aby jednak otrzymane wyniki miały wierne odzwierciedlenie w rzeczywistości konieczne jest zadanie właściwych warunków brzegowych, w tym dobrej jakości badań gruntu wykonanych w ekonomicznie i projektowo uzasadnionej siatce.

Odpowiednio wcześniej wykryte i okonturowane zanieczyszczenia pozwalają na uwzględnienie metody ich oczyszczenia już na wczesnym etapie projektowym. Dzięki temu jesteśmy w stanie w kompleksowy sposób ocenić efektywne wykorzystanie przestrzeni oraz koszty związane z realizacja konkretnego konceptu. Istnieje cały wachlarz metod remediacji służących usunięciu lub zredukowaniu do dopuszczalnych poziomów stężeń zanieczyszczeń. W znakomitej większości przypadków metody oczyszczania na miejscu są tańsze niż wywóz zanieczyszczonego gruntu. Często są jednak obarczone dłuższym czasem realizacji, który może nie stanowić problemu przy odpowiednio wcześnie podjętych działaniach. Dodatkowe skorelowanie potencjalnych metod remediacji z koniecznymi robotami ziemnymi i konstrukcją budynku, skutkuje przeanalizowaniem postawionego problemu na wszystkich płaszczyznach, mogących mieć wpływ na budżet Inwestycji. Dlatego tak ważne jest posiadanie kompletu dobrej jakości danych przed przystąpieniem do projektowania.

Inwestor X chce zrealizować projekt deweloperski na potencjalnie nieatrakcyjnej działce w centrum miasta. Nieruchomość gruntowa z uwagi na historyczne dane może być zanieczyszczona. Świadomy inwestor przed podpisaniem ostatecznej umowy, poza wyczerpującymi analizami m.in. formalnymi, MPZP, wykonuje wstępne badania geotechniczne i środowiskowe, które pokazują czy konieczne będą dodatkowe nakłady związane ze wzmocnieniem podłoża, obudowami wykopu, wpływem wód gruntowych lub oczyszczeniem gruntu. Mając wiedzę nt. występujących w gruncie zanieczyszczeń można skalkulować opłacalność inwestycji i ostatecznie zdecydować o finalizacji umowy.

Zakładając pozytywny wynik przeprowadzonej analizy zakupu nieruchomości, w kolejnym kroku Inwestor prowadzi dobrej jakości badania szczegółowe zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi.

Mając komplet danych oraz wsparcie profesjonalnego podmiotu zajmującego się oczyszczaniem gruntów, Inwestor wykonuje Projekt Planu Remediacji zgodnie z Ustawą Prawo Ochrony Środowiska i uzgadnia go w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska.

Przy takim schemacie postępowania Inwestor jest w stanie zminimalizować ryzyka inwestycyjne, jakie mogą kryć się w gruncie oraz w pełni wykorzystać nowatorskie narzędzia takie jak BIM czy AI bez obawy o jakoś uzyskanych wyników zależnych od podłoża gruntowego.