Choć rok 2020 się skończył, to pandemia z nami jeszcze została. Jak w tych okolicznościach funkcjonuje branża magazynowa, czy poza oczywistymi trendami rynek czymś zaskoczył?
Każda analiza na temat rynku magazynów podsumowująca rok 2020 wylicza rekordy zarówno inwestycyjne jak i dotyczące zawartych umów. Wzmożony popyt jest faktem – jednak nie przekłada się on w tym samym stopniu na wszystkie lokalizacje. Na pewno magazyny z dobrą lokalizacją – doskonale skomunikowane mają dużo lepszą pozycję przetargową niż niszowe lokalizacje poza centralną Polską i Górnym Śląskiem.
Przypomnijmy też, że ta sytuacja nie była wcale taka oczywista na początku 2020 r., kiedy rynek był pełen obaw o przebieg zarówno samej pandemii jak i sytuację najemców. To co zaskoczyło mnie osobiście, to fakt, że popyt dotyczył zarówno powierzchni magazynowych, jak i zaplecza biurowego dla poszczególnych obiektów. W negocjowanej w ostatnim czasie umowie w ramach projektu Tristar, nasz najemca nawet przez chwilę nie rozważał zmniejszenia powierzchni biurowej.
Niemniej nie ulega wątpliwości, że obecnie jednym z większych problemów parków przemysłowo-logistycznych jest brak powierzchni do wynajęcia. Niejednokrotnie potencjalni najemcy zgłaszają zapotrzebowanie większe niż wynika to z aktualnie dostępnej powierzchni w danym obiekcie. Podobnie dzieje się w przypadku umów związanych z przedłużeniem okresu najmu – mamy często zapytania dotyczące możliwości powiększenia powierzchni dla danego najemcy, ale nie dysponujemy odpowiednią powierzchnią ani możliwością rozbudowy. To stwarza zupełnie nowe wyzwania przed zarządzającymi i operatorami obiektów magazynowych.
Projekt Tristar jest stosunkowo nowym pomysłem biznesowym. Ile obiektów wchodzi w skład tego portfolio? Czy w ramach projektu dostępne są powierzchnie do wynajęcia?
Tristar to wspólny projekt Tristan EPISO 4 i White Star Real Estate, który powstał w 2018 roku i jest ukierunkowany na inwestowanie oraz zarządzanie portfelem nieruchomości logistycznych klasy A. Portfolio obejmuje obecnie 5 lokalizacji w Polsce w pobliżu Poznania, Wrocławia, Katowic, Gdańska oraz w Grodzisku Mazowieckim, których całkowita powierzchnia to blisko 162 tys. mkw. Wszystkimi nieruchomościami zarządza White Star Real Estate.
Aktualnie dysponujemy wolnymi modułami w Poznaniu i Grodzisku Mazowieckim. W tej chwili rzeczywistość rynkowa jest taka, że negocjacje dotyczące większych powierzchni często dotyczą terminów jesiennych, ale już na 2022 r.
To chyba sytuacja godna pozazdroszczenia dla działów zajmujących się pozyskaniem najemców?
Oczywiście presja popytowa pomaga, ale nie zastąpi długofalowych relacji biznesowych opartych na zrozumieniu potrzeb najemców. Nasz zespół, mogę to powiedzieć z dumą, stanął w ubiegłym roku na wysokości zadania, dzięki czemu mogliśmy się pochwalić nowymi umowami na 74,6 tys. m2 przy całym portfolio projektu wynoszącym 162 tys. m2 powierzchni. Te liczby pokazują skuteczność naszej filozofii i położony nacisk na długofalową relację z naszymi najemcami. Wierzymy, że w perspektywie kolejnych kilkunastu miesięcy zaowocuje to dalszym wzrostem wartości naszego portfolio.
Co oprócz relacji z najemcami ma wyróżniać projekt Tristar na rynku?
Konkurencja na rynku powierzchni komercyjnej zaostrza się, a poszczególni właściciele obiektów starają się reagować na tę sytuację, uatrakcyjniając swoją ofertę jakościowo lub cenowo. Nasze parki wyróżniają się na pewno bardzo dobrymi i przemyślanymi lokalizacjami, które w naszej ocenie są idealnym miksem lokalizacji i atrakcyjnych cen najmu. Przykładem może być tu Tristar Grodzisk, gdzie ostatnio sfinalizowaliśmy transakcję z firmą logistyczną GTLS, która wynajęła 3 tys. m2 powierzchni magazynowej wraz z zapleczem biurowym. To obiekt zlokalizowany w sąsiedztwie węzła „Grodzisk Mazowiecki” autostrady A2 oraz przy planowanej obwodnicy Grodziska Mazowieckiego w pobliżu miejscowości Radonice. W tym rejonie i w samej Warszawie posiadamy oczywiście powierzchnie bardziej eksponowane, ale ma to również odbicie w czynszach, co nie wszystkim – zwłaszcza firmom logistycznym, będzie odpowiadało. Jednocześnie Tristar Grodzisk jest stosunkowo nowym obiektem, bo został wybudowany na początku 2016 roku. Najemcy doceniają nowoczesną powierzchnię i przestrzenie, pozwalające na elastyczne wykorzystanie wynajmowanych powierzchni.
A jak wyglądają prognozy na 2021 dla branży magazynowej z perspektywy Tristara?
Ostatnio w badaniach pojawił się ciekawy wątek, który potwierdza nasze podejście do lokalizacji – gdzie często nie ścigamy się o to, kto jest zlokalizowany najbliżej centrum danego miasta, ale stawiamy właśnie na indywidualne podejście i dostęp do infrastruktury, w tym oczywiście kluczowych węzłów komunikacyjnych. Przykładowo, w badaniu firmy doradczej Cushman & Wakefield pojawiły się wnioski, że nowym trendem w tym roku będzie lokalizacja nowych magazynów poza centrami miast – gdzie mogło dojść do nasycenia lokalnych rynków. O ile nie zostaną w jakiś drastyczny sposób zahamowane inwestycje w infrastrukturę, jak np. w obwodnice dużych miast, możemy liczyć na pojawienie się na rynku nowych, nieoczywistych dziś lokalizacji, które mogą zmienić znacząco obraz rynku w kolejnych latach.
