Olbrzymie zainteresowanie najemców – gdzie od wielu miesięcy popyt przewyższa podaż – oraz rozpędzona gospodarka pozwalają przypuszczać, że rynek powierzchni magazynowych w naszym kraju czeka kolejny rok wzrostów.
Powierzchni nie tylko w gigantycznym tempie przybywa, ale jest ona również coraz lepsza jakościowo. Nowe technologie obecne są na każdym etapie tworzenia budynku – od projektowania, przez budowę, wyposażenie, aż po optymalizację procesów i sposób eksploatacji.
– Magazyny to nie są już zwykłe hale na obrzeżach miasta do przechowywania towaru. Ich wnętrza są bardzo zaawansowane technicznie – coraz częściej składowanie i kompletacja produktów odbywają się przy pomocy pełnej lub częściowej automatyzacji regałów, z równoczesnym użyciem robotów. I to się będzie bardzo szybko rozwijać, szczególnie w miejscach, gdzie brakuje ludzi do pracy – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa. – Doradzając najemcom, staramy się być na bieżąco ze wszystkimi planami deweloperów. Śledzimy też nowości i trendy na rynku – dodaje.
Inteligentne magazyny
W definiowaniu trendów w logistyce uczestniczy m.in. jeden z liderów rynku magazynowego – Prologis. Do optymalizacji prac architektonicznych i budowlanych oraz poprawy efektywności energetycznej obiektów używa on technologii BIM, opartej na modelach 3D.
– Wdrożyliśmy inteligentny system smart meteringu, który umożliwia zdalny odczyt i kontrolę mediów. Zaimplementowaliśmy też, umożliwiającą kompleksowe zarządzanie i obsługę techniczną nieruchomości, platformę Singu FM – wylicza Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce. – Opracowaliśmy system konsolidacji usług dotyczący zakupu i optymalizacji dystrybucji mediów dla klientów w całym kraju, oferując im ceny energii elektrycznej poniżej średniej rynkowej, dzięki czemu stają się beneficjentami efektu skali naszego portfolio – dodaje.
Wymagający najemcy = ciekawe projekty
W 2018 roku deweloperzy dostarczali na rynek budynki coraz bardziej zaawansowane technologicznie. Jedną z kluczowych inwestycji zrealizowanych w tym czasie przez SEGRO był obiekt produkcyjno-magazynowy dla Corning Optical Communications na terenie SEGRO Logistics Park Stryków.
– Zakład o powierzchni 39 200 mkw. wyznacza nowe standardy dla budynków produkcyjnych z częścią socjalną i biurową. Trzypoziomowe biura posiadają przeszkloną fasadę, w której zastosowano szkło z powłoką antyrefleksyjną, zapobiegającą przegrzewaniu, co jest w tego typu obiektach innowacją – mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną.
Najciekawszą inwestycją zrealizowaną w tym czasie przez MLP Group było centrum logistyczne dostosowane do indywidualnych potrzeb Żabka Polska, które powstało w ramach MLP Gliwice. W obiekcie liczącym 24,7 tys. mkw. powierzchni, blisko 23,8 tys. mkw. przeznaczone jest na cele magazynowe, z czego około 4 tys. mkw. stanowią chłodnie i mroźnie.
– Centrum obsługuje miesięcznie dostawy do tysiąca sklepów na terenie Polski południowej. Posiada 18,5 tys. miejsc paletowych w magazynie, gdzie pracuje 315 osób – opowiada Agnieszka Góźdź, dyrektor Działu Sprzedaży w MLP Group S.A.
W 2018 roku Panattoni Europe podpisał umowy najmu na blisko 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej.
– W 2018 roku oddaliśmy do użytku 1,2 mln mkw., a w Nowy Rok weszliśmy z ponad milionem nowej powierzchni w budowie na wszystkich największych rynkach kraju, jak również kontynuowaliśmy ekspansję w lokalizacjach wschodzących – w Białymstoku, Zielonej Górze, Szczecinie, Kielcach oraz Lublinie – mówi Marek Dobrzycki, Managing Director w Panattoni Europe.
Realizacja drugiej już inwestycji w Polsce dla giganta z rynku e-commerce to sukces firmy Goodman. Deweloper wybudował dla Zalando centrum dystrybucyjne o powierzchni niemal 130 tys. mkw. w Głuchowie pod Łodzią.
– Cieszymy się z tej inwestycji szczególnie z uwagi na fakt, że jest to już drugi wspólny projekt Goodmana i Zalando na polskim rynku – mówi Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.
Deweloper Hillwood w ubiegłym roku wybudował łącznie ponad 364 tys. mkw.
– Realizujemy inwestycje zgodnie ze specjalistycznymi wymaganiami klientów. Przykładem na to jest chociażby hala magazynowa ze zwiększoną liczbą doków dla DPD w Pruszkowie (14,5 tys. mkw.), dostosowana do instalacji jednej z największych sortowni w Europie – mówi Hubert Michalak, prezes zarządu Hillwood Polska. – Nie boimy się również inwestycji w nowych, dotychczas pomijanych lokalizacjach, co potwierdza projekt dla firmy Dirks w Krośnie Odrzańskim (44,5 tys. mkw.) czy projekt dla Zalando w Olsztynku (120 tys. mkw.) – dodaje.
Plany, plany, plany
W tym roku deweloperzy nie zamierzają zwalniać tempa. Wręcz przeciwnie. Prologis planuje rozpocząć budowę obiektów o łącznej powierzchni ponad 200 tys. mkw.
– Dalej rozwijamy się w kluczowych lokalizacjach na polskim rynku logistycznym – przede wszystkim w Polsce Centralnej oraz w Poznaniu i Wrocławiu. W 2019 roku zamierzamy otworzyć inwestycje w czterech parkach: Prologis Park Poznań III, Prologis Park Łódź, Prologis Park Janki II oraz Prologis Park Wrocław V – mówi Paweł Sapek.
Deweloper Panattoni Europe jest w tej chwili zaangażowany w 30 inwestycji budowlanych na terenie całego kraju, jedna z największych to Central European Logistics Hub w Łodzi o docelowej łącznej powierzchni 400 tys. mkw., a gdzie aktualnie powstaje jedna z największych fabryk zmywarek dla BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego w Łodzi (58 000 mkw.).
MLP Group natomiast planuje otwarcie swojego pierwszego parku w Centralnej Polsce – MLP Stryków.
– Posiadamy też działki i umowy rezerwacyjne na zakup nowych gruntów pod planowane parki logistyczne. Powoduje to, że w skład aktualnego i potencjalnego portfela zarządzanych nieruchomości przez MLP Group wchodzi łącznie 16 operacyjnych parków logistycznych zlokalizowanych w Europie – zdradza Agnieszka Góźdź.
Ambitne plany na 2019 rok ma również SEGRO, które w tym roku planuje między innymi oddanie trzech inwestycji: obiektu produkcyjno-magazynowego w ramach SEGRO Logistic Park Łódź (12 250 mkw.), budynku w ramach SEGRO Industrial Park Wrocław (4 tys. mkw.) oraz w ramach SEGRO Logistic Park Stryków (3,3 tys. mkw., rozbudowa).
Goodman wybuduje centrum logistyczne w Lędzinach na Śląsku (do 111,5 tys. mkw.), kolejny magazyn w Pomorskim Centrum Logistycznym (25 tys. mkw.) oraz rozbuduje inwestycje w Krakowie, Grodzisku i Poznaniu.
– Planujemy również zakończyć rozbudowę Wrocław IV Logistics Centre – docelowo do 60,4 tys. mkw. – i rozpocząć budowę nowego centrum logistycznego w Jankach koło Warszawy – mówi Jarosław Czechowicz.
Natomiast największe inwestycje, nad którymi obecnie pracuje deweloper 7R, to: 7R Park Kielce (70 810 mkw.), 7R Park Rzeszów (52 500 mkw.), 7R Park Kraków VIII (41 485 mkw.) oraz 7R Park Tczew (46 370 mkw.)
Magazyny ostatniej mili
Analitycy i deweloperzy przewidują, że największym motorem napędowym rynku w 2019 roku nadal będzie branża e-commerce, która wyznacza nowe trendy, nie tylko jeśli chodzi o technologiczne zaawansowanie powierzchni składowania, ale również lokalizację magazynów. Oprócz głównych centrów dystrybucyjnych, sieci sprzedające za pośrednictwem internetu poszukują dodatkowo mniejszych powierzchni magazynowych, zlokalizowanych w pobliżu centrów dużych miast.
Realizację nowego konceptu na rynku – wewnątrzmiejskich City Logistics Park – rozpoczęła m.in. firma Panattoni.
– To najnowsza oferta Panattoni na terenie Europy, która wpisuje się w etap „ostatniej mili”, dedykowanej głównie procesom zamówień internetowych – mówi Marek Dobrzycki. – W Polsce uruchomiliśmy pięć projektów – City Logistics Warsaw I i II, City Logistics Warsaw Airport, City Logistics Wrocław I oraz City Logistics Łódź I, które są już wynajęte w 80 proc. W nowy koncept zainwestowaliśmy dotychczas 65 mln euro, a w przyszłości wartość ta wzrośnie do 1,2 miliarda euro i będzie dotyczyła również rynków w Niemczech, Wielkiej Brytanii oraz Czechach.
Budowę obiektów typu City Logistics – w Polsce i w Niemczech – rozpoczyna również deweloper MLP Group.
– To niewielkie moduły oferujące nowoczesną powierzchnię magazynową wraz z reprezentacyjnym biurem o wysokim standardzie wykończenia. Poszczególne moduły mają z reguły 1 – 2 tys. mkw. – wyjaśnia Agnieszka Góźdź. – W ramach naszych obiektów oferujemy czynsz w wysokości ok. 3,00-3,50 euro za mkw. powierzchni magazynowej. W Polsce rozwijamy obecnie dwa projekty – w parku MLP Poznań West oraz w MLP Pruszków II. Każdy z magazynów będzie miał łącznie po 10 tys. mkw. – dodaje.
Nowy koncept, dedykowany firmom potrzebującym mniejszych magazynów, blisko centrów miast, wprowadził również deweloper 7R.
– W ramach sieci 7R City Flex Last Mile Logistics powstanie kilkanaście obiektów. Dzięki unikalnemu położeniu, a jednocześnie dogodnemu dojazdowi dla TIR-ów, umożliwią najemcom szybką dystrybucję ich towarów. To nasza odpowiedź na wyzwania logistyki ostatniej mili, z którymi boryka się coraz więcej firm – mówi Maciej Krawiecki, Leasing Director 7R SA.
2019 – to będzie dobry rok
Rozpędzony rynek, olbrzymie zainteresowanie najemców i ambitne plany deweloperów pozwalają prognozować, że czeka nas kolejny bardzo udany rok na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej.
– Szacujemy, że w perspektywie dwóch-trzech najbliższych lat potencjał rynku magazynowego w Polsce może przekroczyć 20 mln mkw., głównie dzięki dalszemu wzrostowi udziału sektora e-commerce, który stanowi kluczową siłę i najszybciej rosnącą grupę klientów na rynku logistycznym – mówi Paweł Sapek.
Źródło: Cresa
