Sektor w okresie adaptacyjnym
Obecnie sektor magazynowy boryka się ze spowolnieniem inwestycyjnym. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są obecnie najgorętszym tematem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać za więcej niż planują zapłacić nabywcy, licząc na rabaty. Od kilku miesięcy trwa więc proces dostosowawczy.
Widać już wyraźne obniżenie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, co przekłada się na wyższe stopy kapitalizacji. Różnica ta jest w pewnym stopniu "rekompensowana" właścicielom lub deweloperom bezprecedensowymi wzrostami stawek czynszu bazowego. Z taką sytuacją mamy do czynienia w każdym sektorze, nie tylko w segmencie magazynowym.
Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione przez trudności w pozyskaniu finansowania dla projektów i jego wyższy koszt, a także mniejszą dostępność materiałów i siły roboczej. To samo w innych segmentach rynku. Oczekujemy jednak, że nowo budowane obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewną równowagę.
Transakcje dotyczące nieco starszych nieruchomości magazynowych nadal będą analizowane indywidualnie pod kątem czynszu i wartości końcowej za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji będzie wynikała z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.
Więcej transakcji poza głównymi rynkami
Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się obecnie znacznym wzrostem liczby transakcji poza głównymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udziału z 24% w całkowitym wolumenie sektora w 2021 roku do 40% w 2022 roku.
Inwestorzy dostrzegają potencjał rynków regionalnych, w szczególności zachodniej części Polski, w okolicach Szczecina, Gorzowa, Zielonej Góry i Legnicy. W tych lokalizacjach realizowane inwestycje drogowe zapewniają sprawny transport, zarówno wewnątrz Polski, jak i tranzyt na Zachód, poza granice kraju. Ciekawe aktywa znajdują się w pobliżu dużych aglomeracji miejskich, co zapewnia łatwy dostęp dla pracowników. Wszystko to przekłada się na atrakcyjność i płynność inwestycji w tych lokalizacjach. W regionach inwestorzy mogą nabyć ciekawe aktywa przy nieco wyższych stopach kapitalizacji niż w głównych miastach.
Skrupulatna analiza projektów
Transakcje portfelowe stanowiły 42% z 2 mld euro zainwestowanych w sektor magazynowy w 2022 roku. To sporo, ale mniej niż rok wcześniej, kiedy ich udział był na poziomie 63%. Spadek udziału transakcji portfelowych to sygnał, że inwestorzy dokładniej analizują każdy projekt, często wybierając tylko pojedyncze aktywa.
Patrząc na liczby warto zauważyć, że jedna znacząca transakcja stanowiła aż 26% całkowitego wolumenu zrealizowanego w ubiegłym roku w sektorze magazynowym. Przejęcie portfela magazynów Danica od Hillwood przez CBRE IM było drugą największą transakcją pod względem wolumenu odnotowaną w 2022 roku i trzecią w historii rynku w sektorze magazynowym w Polsce.
źródło:property-forum.eu
