Zaczynaliśmy 10 lat temu z pozycji niedużej, lokalnej firmy. Dziś pod względem budowanej powierzchni jesteśmy trzecim deweloperem magazynowym w Polsce, a wszystkie nasze obiekty wynajmują się w całości jeszcze przed ich ukończeniem – mówi Eurobuildowi Tomasz Lubowiecki, prezes 7R.

Tomasz Cudowski, Eurobuild CEE: Przed ponad rokiem ogłosiliście ambitne plany budowy miejskich magazynów 7R City Flex Last Mile Logistics – stawiacie na nieduże obiekty w granicach administracyjnych miast. Jak się rozwija Wasze najmłodsze dziecko?

Tomasz Lubowiecki, CEO 7R: Mogę powiedzieć, że rodzice są bardzo zadowoleni z rozwoju swojej pociechy. Pierwsze projekty zostały już zrealizowane i skomercjalizowane (Szczecin i Trójmiasto), kolejne, jak np. 7R City Flex Łódź I są na ukończeniu. Z łódzkiej inwestycji jesteśmy szczególnie dumni ze względu na jej lokalizację i ekspozycję – gości wjeżdżających do miasta wita przy węźle autostradowym nasze logo. Rozpoczęliśmy budowę w Warszawie, na różnych etapach procesu inwestycyjnego są projekty we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Bydgoszczy. Tym samym nasz dwuletni plan, który zakładał budowę miejskich magazynów w kluczowych miastach w Polsce jest realizowany zgodnie z założeniami.

Spory rozmach, zwłaszcza jak na sieć obiektów budowanych spekulacyjnie. Są chętni na wynajem tych powierzchni?

Raczej nie mamy kłopotu z komercjalizacją. Wszystkie te projekty – jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty – zabezpieczamy odpowiednią liczbą umów przedwstępnych, co bez większych trudności pozwala nam pozyskać finansowanie. Wszystkie ukończone obiekty wynajęły się w 100 proc. jeszcze przed ich oddaniem do użytku, co nas szczególnie cieszy.

Jak lokalna firma z Krakowa stała się poważnym graczem rynkowym, równorzędnym partnerem największych inwestorów?

Nie będę pewnie oryginalny, ale taka jest prawda: to było możliwe jedynie dzięki ciężkiej pracy całego zespołu. Dziś mamy ponad 60 pracowników i dzięki nim liczba projektów uruchamianych każdego roku urosła z kilku do kilkunastu. Bez inwestycji w kapitał ludzi taki rozwój – dynamiczny, ale harmonijny – nie byłby po prostu możliwy. 7R to wiedza i doświadczenie naszych pracowników, którzy dostarczają klientom coś więcej niż tylko powierzchnie magazynowe. Doskonała lokalizacja, innowacyjne technologie, elastyczne rozwiązania, wiedza, fachowość oraz profesjonalizm, ale przede wszystkim zaangażowanie zespołu to filary 7R. Doceniają to i zapraszają nas do współpracy najwięksi inwestorzy – jesteśmy dla nich pożądanym partnerem. To wymarzona sytuacja dla niegdyś małej firmy z Krakowa.

Czy firma, która wyrosła z niedużej organizacji o lokalnym charakterze dysponuje jakimiś przewagami w stosunku do największych potentatów branży magazynowej?

Nasz największy atut to wiedza (local knowledge), którą zdobyliśmy podczas projektów realizowanych na rynkach lokalnych: krakowskim i trójmiejskim. Nietrudno jest wynająć powierzchnie w regionach, w których panuje duży popyt i operują międzynarodowi gracze. Na secondary markets sprawa jest już trudniejsza, a nasze doświadczenie w tym względzie już procentuje. To, że jesteśmy w tym naprawdę dobrzy, potwierdza wspominany już wysoki poziom umów pre let podpisanych jeszcze na etapie realizacji inwestycji. Inna zaleta, którą wypracowaliśmy w ciągu 10 lat rozwoju, to szacunek dla każdego klienta – niezależnie od tego, jak duże są jego potrzeby. Nie od rzeczy będzie także wspomnieć o szybkości podejmowania decyzji: dzięki płaskiej strukturze organizacyjnej i doskonałej komunikacji nie potrzebujemy w tym celu wielostopniowego, czasochłonnego procesu.

Jak radzicie sobie z bodaj największym wyzwaniem branży – rosnącymi kosztami budowy?

Rosnące koszty budowy dotykają całą naszą branżę i my nie jesteśmy wyjątkiem. Wzrost cen jest jednak naturalnym procesem, szczególnie w okresie hossy i powiązanego z nią wzrostu kosztów materiałów, pracowników i usług. Nasi najemcy oraz partnerzy biznesowi również mają tego świadomość i nie ma co ukrywać, że wzrost kosztów ma swoje odzwierciedlenie również w wyższych stawkach czynszów. To co działa na naszą korzyść to know-how oraz własny Dział Projektowy i zespół inżynierów (in house), który stale opracowuje i poszukuje nowych rozwiązań, których celem jest optymalizacja i minimalizacja wpływu tych kosztów na stawki najmu. Dzięki temu możemy być one step ahead of our competitors.

Kolejne wyzwanie dla branży nieruchomości, ale także całej gospodarki, to problemy kadrowe. Deweloperzy nie tylko muszę rozwiązywać je na swoim podwórku, bo brakuje pracowników budowlanych, ale są także angażowani w rozwiązywanie tych trudności przez najemców – ci niechętnie patrzą na obiekty, które nie są w stanie przyciągnąć wartościowych pracowników.

Rynek pracy to faktycznie gorący temat, nie tylko w magazynach. Z jednej strony to duży problem, bo decyzja o najmie jest faktycznie ściśle uzależniona od możliwości pozyskania siły roboczej w okolicy. Ale spójrzmy na ten problem jak na szklankę w połowie pełną – ta sytuacja stworzyła nowe rynki. Poza regionami tradycyjnie popularnymi wśród najemców magazynowych coraz większą rolę zaczęły odgrywać miasta drugorzędne (secondary cities) – także dzięki rozwijającemu się z roku na rok systemowi drogowemu na mapie magazynowej pojawiły się Kielce, Rzeszów, Białystok czy Lublin, którymi dotychczas były zainteresowane firmy o zasięgu lokalnym, więc popyt na nowoczesne obiekty magazynowe był niewielki. Natomiast dziś wchodzą tam coraz więksi najemcy i coraz poważniejszy kapitał.

Jaką rolę w budowaniu pozycji rynkowej odgrywają dziś innowacyjne, zaawansowane technologie?

Coraz większą. Magazyny to już nie tylko wielkie hale, które są miejscem składowania czy konfekcjonowania towarów. To coraz bardziej skomplikowane organizmy, które muszą sprostać coraz większym wymaganiom najemców. Wśród tych wymagań jest np. automatyzacja możliwie dużej liczby procesów, która nie tylko jest lekiem na wspomniane problemy z zatrudnieniem, ale także zapewnia przewagę konkurencyjną.

Jak realizujecie zasady zrównoważonego rozwoju? Czy macie na względzie dobrostan pracowników i sąsiadów?

Od samego początku rozwoju naszej firmy czuliśmy się współodpowiedzialni zarówno za naszych pracowników, jak i sąsiadów. Także z tego względu kładziemy duży nacisk na stosowanie rozwiązań konstrukcyjnych przyjaznych środowisku – wnętrza obiektów staramy się maksymalnie doświetlać światłem dziennym, stosujemy energooszczędne oprawy LED, dbamy o niskie zużycie wody i energii. Naszym celem jest także tworzenie miejsc przyjaznych pracownikom, co – jak wspomniałem wyżej – podnosi komfort pracy i ułatwia najemcy pozyskanie pracowników. To tylko nieliczne rozwiązania, dzięki którym wszystkie nasze budynki bez trudu uzyskują zielone certyfikaty w systemie BREEAM, a najemcy mogą zdobywać dodatkowe punkty od swoich kontrahentów za „zielony łańcuch dostaw”, który wymaga proekologicznych rozwiązań przy magazynowaniu, transporcie czy nawet pakowaniu towarów.

A skąd zaangażowanie firmy w promowanie sportu? Czy to dlatego, że prezes jest mistrzem polski amatorów w narciarstwie alpejskim?

W pewnym sensie mamy sport wpisany w DNA firmy. Jak wspomniałem, chętnie wspieramy lokalny sport amatorski, ale także ligową drużynę siatkarską – WTS Solna Wieliczka – oraz zawodników kolarskich drużyny 7R CST MTB Team.

 Jakie plany rozwoju ma 7R na najbliższe lata – nowe formaty, nowe rynki, może nowe sektory rynku?

 Na pewno zamierzamy nadal się rozwijać. Jeśli chodzi o powierzchnię obiektów magazynowych w budowie, jesteśmy trzecim deweloperem w Polsce – to miejsce na podium bardzo nam odpowiada i chcielibyśmy je utrzymać, jednak nie to jest dla nas celem samym w sobie. Priorytetem zawsze była i będzie dla nas jakość dostarczanych na rynek projektów. W ciągu 10 lat zmieniliśmy się z lokalnej firmy w ogólnokrajowego gracza. Chcemy tę pozycję umacniać zarówno w projektach typu big box, jak i w formacie CityFlex. Przede wszystkim zależy nam na budowaniu długoterminowych, stabilnych relacji biznesowych z naszymi najemcami i partnerami. Dzięki naszemu bogatemu doświadczeniu zapewniamy elastyczność w podejściu do potrzeb klienta, a naszą rzetelność i transparentność działań mogą potwierdzić wszyscy nasi dotychczasowi klienci. Każdą decyzję inwestycyjną podejmujemy w porozumieniu z klientem, dzięki czemu wysoka jakość oferowanych usług i budynków, a także wdrażane przez nas innowacyjne rozwiązania są zawsze dyktowane realnymi potrzebami i mają uzasadnienie ekonomiczne.

Źródło: 7R Logistics