Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce, wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców. Z kolei od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen.
Od początku marca 2022 widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40 proc. oraz czynszów efektywnych o 20-50 proc. To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców. Końcówka I kwartału 2022 przyniosła odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych.
Po okresie pandemicznej „gorączki zakupowej” w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się również dostępność finansowania dłużnego. W efekcie inwestorzy są obecnie bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne z ich punktu widzenia są magazyny wynajęte historycznie po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji – tłumaczy Paweł Suracki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliersie.
W I kwartale 2022 wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku - 3,1 proc., lecz w kolejnych kwartałach wzrósł do poziomu ponad 4 proc. Skok ten był spowodowany głównie przez wysoki wolumen nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku. Na koniec I kwartału 2022 wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kwartale nastąpił jednak spadek wolumenu powierzchni w budowie, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych.
Szacuje się, że w 2023 roku całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw. Jak przewidują eksperci, kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak nie będzie on tak dynamiczny jak w 2022. Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L w porównaniu z Europą Zachodnią. Spodziewany jest dalszy wzrost pustostanów, rozwój trendu związanego z wdrażaniem przez przedsiębiorstwa strategii ESG, a także zjawiska friendshoringu.
