Sektor przemysłowy dynamicznie się rozwija

Pomimo spadku o około 0,49 miliona mkw. od czwartego kwartału 2023 roku, rozwój sektora przemysłowego pozostaje silny.

"Na koniec marca 2024 roku całkowite zasoby powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce wyniosły 32,7 miliona mkw., co oznacza wzrost o niemal 10% rok do roku. To najszybsze tempo wzrostu w Europie. Aktywność deweloperska trwa nadal z około 2,32 miliona mkw. w budowie, co oznacza niewielki spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału. Największe ilości nowej powierzchni w budowie znajdują się na rynkach 'Big Five' oraz w okolicach Gdańska i Krakowa. Aktywność deweloperska nabiera również tempa na mniejszych rynkach, takich jak Bydgoszcz-Toruń i Szczecin," mówi Martyna Kajka, Dyrektor ds. Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Najwyższe natężenie budowy magazynów w okresie styczeń-marzec 2024 roku odnotowano na Dolnym Śląsku (586 000 mkw.), w Polsce Centralnej (396 700 mkw.) oraz w Warszawie II (301 500 mkw.). Tymczasem największe ilości nowej powierzchni magazynowej w pierwszym kwartale zostały dostarczone na Dolnym Śląsku (272 000 mkw.), w Trójmieście (167 200 mkw.) oraz w Poznaniu (121 100 mkw.).

Wysoki poziom nowej podaży przy słabnącym popycie

W pierwszym kwartale 2024 roku dostarczono w Polsce ponad 850 000 mkw. nowej powierzchni przemysłowej i logistycznej, co stanowi wzrost o ponad 270 000 mkw. w porównaniu do ostatniego kwartału 2023 roku.

Jednocześnie popyt spadł w pierwszych trzech miesiącach 2024 roku, kiedy to wynajęto ponad 870 000 mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, co oznacza spadek o około 25% w porównaniu do tego samego okresu w 2023 roku. BNP Paribas Real Estate Poland zauważa, że był to najniższy wolumen wynajmu od drugiego kwartału 2019 roku. Ten spadek jest w dużej mierze przypisywany spowolnieniu gospodarczemu oraz ogólnemu wzrostowi kosztów operacyjnych i finansowych. Popyt na powierzchnie przemysłowe i logistyczne osłabł jednak nie tylko w Polsce, ale także w całym regionie CEE.

Największą aktywność wynajmu odnotowano w Polsce Centralnej, gdzie wynajęto ponad 178 000 mkw. w regionie Łodzi, oraz w Warszawie II, gdzie wynajęto 168 000 mkw. Poznań zajął trzecie miejsce z 165 000 mkw. wynajmów. Największa transakcja pierwszego kwartału dotyczyła wynajmu 62 000 mkw. przez detalistę w Hillwood Łódź II Chocianowice.

Wskaźniki pustostanów ponownie rosną

Ogólny wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym i logistycznym w Polsce rośnie od 2021 roku, kiedy to osiągnął najniższy poziom w historii wynoszący 3,3%. W okresie styczeń-marzec 2024 roku wskaźnik ten wyniósł 8,2%, co jest najwyższym poziomem od września 2020 roku (8,5%), wzrastając o 1,7 pp rok do roku.

Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku dostępność magazynów wzrosła do 2,61 miliona mkw. po ukończeniu 852 000 mkw. nowej powierzchni. Najniższe wskaźniki pustostanów poniżej 4% odnotowano w Trójmieście, Rzeszowie i Krakowie, natomiast najwyższe, przekraczające 10%, były w centralnej i zachodniej Polsce, w tym we Wrocławiu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim.

Deweloperzy magazynów powiększają banki ziemi

Raport BNP Paribas Real Estate Poland wskazuje również, że zgodnie z nową ustawą planistyczną, istniejące studia zagospodarowania przestrzennego zostaną zastąpione nowymi planami ogólnymi do 2025 roku, co oznacza, że do tego czasu nie można zmieniać planów zagospodarowania przestrzennego. Obszary uzupełniające, które mają pozwalać na realizację określonych typów projektów, będą kluczowym elementem tych planów.

"Początkowo procedura obszarów uzupełniających miała również dotyczyć magazynów, aby ułatwić ich budowę, ale ostatecznie rząd polski wykluczył magazyny z listy inwestycji objętych tą procedurą. W rezultacie nowe przepisy znacznie utrudnią rozwój magazynów w Polsce, co prawdopodobnie wpłynie na rynek nieruchomości i logistykę, zwłaszcza biorąc pod uwagę rosnący popyt na powierzchnie magazynowe napędzany przez e-commerce i rozwój logistyki. Obawiając się nowych przepisów, deweloperzy zwiększają swoje banki ziemi," mówi Robert Pawłowski, Dyrektor ds. Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Deweloperzy magazynów stają się ostatnio szczególnie aktywni w zakupach ziemi. Na przykład CTP dodało 0,5 miliona mkw. do swojego banku ziemi, który obejmuje około 3 miliony mkw. ziemi z aktywnymi lub oczekującymi pozwoleniami na budowę. W 2023 roku Satoia nabyła około 1,2 miliona mkw. do swojego banku ziemi, z czego większość stanowiła ziemia przemysłowa. Firma planuje również nabyć kolejne milion metrów kwadratowych ziemi lub więcej do końca tego roku. Prologis również ostatnio powiększył swój bank ziemi o ponad 23 ha w Żabiej Woli.

E-commerce nabiera rozpędu

Oczekuje się, że sprzedaż detaliczna online w Europie jako całość wzrośnie o 42% w latach 2022-2027. GlobalData szacuje, że e-commerce w Polsce wzrośnie o 38% do 2027 roku, przewyższając tempo wzrostu prognozowane dla Belgii, Holandii i Austrii, z osiągnięciem online sprzedaży na poziomie ponad 24 miliardów euro. Rosnąca popularność e-commerce przełoży się na większą liczbę dostaw oraz inwestycje w sieci logistyczne i infrastrukturę magazynową w miastach i ich okolicach.

E-commerce nadal rośnie w siłę. Świadczy o tym wynik InPost, który dostarczył 589,5 miliona paczek w ubiegłym roku, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do 2022 roku. I 19 grudnia 2023 roku przetworzył rekordowe prawie 11 milionów paczek w ciągu jednego dnia w porównaniu do 1 miliona w 2019 roku i zaledwie 500 000 w 2016 roku. To pokazuje, że Polacy preferują dostawy do paczkomatów, co jest również ważne z punktu widzenia minimalizacji śladu węglowego i zmniejszenia wpływu na środowisko.