Aktywność inwestycyjna w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie systematycznie od 2013 roku (średnio o 24% rocznie), co świadczy o coraz większym zaufaniu inwestorów do tego regionu, a sprzyja temu szybsze tempo wzrostu gospodarczego w porównaniu ze średnią unijną oraz coraz niższe bezrobocie i rosnąca konsumpcja.
Polska – największa gospodarka w regionie – ma 46-procentowy udział w całkowitej wartości PKB pięciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej, a wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach bieżącego roku przekroczył 4,5 mld euro, co stanowiło 56% łącznych obrotów w regionie. Udział Czech, gdzie inwestorzy zainwestowali 2,36 mld euro, w łącznym wolumenie inwestycyjnym wyniósł ok. jednej trzeciej, natomiast na Węgry i Rumunię przypadło po 6%, a na Słowację 3%.
Najsilniejszymi graczami w regionie byli tradycyjnie inwestorzy zagraniczni. Na tych rynkach od dawna dominują inwestorzy niemieccy, brytyjscy i austriaccy, którzy odpowiadali za ponad połowę aktywności inwestycyjnej. W ostatnich trzech latach nastąpił spadek zaangażowania na rynku inwestorów z USA oraz Niemiec i jednocześnie znaczący napływ kapitału z RPA (14% w 2018 roku) i Azji (12% w 2018 roku). W pierwszych dziewięciu miesiącach 2019 roku wzrósł udział w aktywności inwestycyjnej zwłaszcza inwestorów koreańskich – z 4% w ubiegłym roku do 14%. Wśród niedawno sfinalizowanych transakcji z udziałem kapitału południowokoreańskiego można wymienić sprzedaż magazynu firmy Amazon w Pradze – w transakcji tej firma Savills doradzała kupującemu.
Rywalizacja o najlepsze aktywa w regionie spowodowała szybką kompresję stóp kapitalizacji w ostatnich kilku kwartałach. Średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w COB w pięciu analizowanych krajach zmniejszyła się w trzecim kwartale br. o 30 pb w porównaniu z ubiegłym rokiem i o 14 pb w stosunku do poprzedniego kwartału i wynosi obecnie 5,24%. W przypadku budynków biurowych w COB najniższe stopy kapitalizacji są obecnie w Pradze (3,9%) oraz w Warszawie (4,5%) i Budapeszcie (4,9%), natomiast wyższe można nadal uzyskać w Bratysławie i Bukareszcie, gdzie wynoszą odpowiednio 5,75% i 7%.
Nieruchomości biurowe są nadal najbardziej atrakcyjną klasą aktywów inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Ich udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach bieżącego roku wzrósł do ponad 60% w porównaniu z 45% w analogicznym okresie roku 2018 – mówi Chris Gillum, dyrektor działu nieruchomości biurowych, zespół doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.
Międzynarodowy kapitał coraz śmielej wkracza na rynki regionu, do czego zachęca względna dostępność atrakcyjnych produktów inwestycyjnych i korzystne wskaźniki gospodarcze. To tłumaczy dobre wyniki sektora, które naszym zdaniem będą nadal przyciągały inwestorów również w roku 2020. Na przykład, w październiku grupa Corporate Finance House Group z Bliskiego Wschodu nabyła spółkę będącą właścicielem biurowca Day Tower w Bukareszcie. Była to pierwsza inwestycja tego inwestora w Rumunii, a w transakcji tej kupującemu doradzała firma Savills – dodaje Chris Gillum, Savills
Wolumen transakcji najmu w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej rośnie od pięciu lat w średnim tempie 9% rocznie, co spowodowało spadek średniego wskaźnika pustostanów w Pradze, Budapeszcie, Bukareszcie i Warszawie do 6,8% w porównaniu z 13,8% w roku 2014 oraz o pół punktu procentowego w porównaniu z ubiegłym rokiem. Najmniej powierzchni biurowej dostępnej jest w Pradze, gdzie poziom pustostanów wynosi 4,6%, a w dalszej kolejności w Budapeszcie (5,9%), Bukareszcie (8,0%) i Warszawie (8,2%).
Według prognoz Oxford Economics, w pierwszej dziesiątce najszybciej rozwijających się miast europejskich w najbliższych pięciu latach znajdą się między innymi Warszawa (2. miejsce w rankingu) i Budapeszt (5. pozycja), a także Praga i Bukareszt – odpowiednio na 6. i 9. miejscu. Miasta te będą odnotowywały roczny wzrost PKB na średnim poziomie 2,6% w porównaniu ze średnią europejską wynoszącą 1,9% – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills.
Wskutek coraz bardziej ograniczonej podaży najbardziej pożądanych produktów inwestycyjnych, wolumen transakcji w roku 2019 może być o ok. 5-10% niższy od ubiegłorocznego. Naszym zdaniem stopy kapitalizacji mogą jeszcze się obniżyć, zwłaszcza w segmencie najlepszych nieruchomości logistycznych. Stopy kapitalizacji mogą także się zmniejszyć w przypadku najbardziej atrakcyjnych budynków biurowych w Warszawie i Budapeszcie, natomiast w Pradze raczej pozostaną na dotychczasowym poziomie. Z kolei w sektorze nieruchomości handlowych przewidujemy stabilizację stóp kapitalizacji przy pierwszych widocznych już oznakach wzrostu. Jednak rosnąca sprzedaż detaliczna będzie korzystnie oddziaływała na wyniki najlepszych aktywów i generowała popyt na powierzchnie logistyczne – dodaje Eri Mitsostergiou z firmy Savills.
Całkowity wolumen inwestycji w 2019 r. będzie prawdopodobnie drugim najwyższym wolumenem w historii. W środowisku, w którym nieruchomości biurowe są wiodącą klasą aktywów w kryteriach zakupowych inwestorów, Polska wyróżnia się na arenie CEE relatywnie wysoko rozwiniętymi rynkami regionalnymi, które przyciągają istotną część kapitału inwestycyjnego – mówi Michał Stępień, Associate z działu doradztwa inwestycyjnego w Savills Polska.
W ciągu najbliższych dwóch lat, zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w największych miastach regionalnych w Polsce osiągną ponad 6 mln m kw., wyprzedzając zasoby Warszawy. Tym samym, rośnie płynność rynków regionalnych, a stabilne w długim terminie czynsze i relatywnie wyższe stopy zwrotów są silnym magnesem dla kapitału inwestycyjnego. Z końcem trzeciego kwartału bieżącego roku, wartość inwestycji w nieruchomości biurowe w miastach regionalnych przekroczyła miliard euro i przypuszczalnie znacząco wzrośnie w ostatnim kwartale roku – dodaje Michał Stepień.
Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej
Źródło: Savills
