Renegocjacje zbliżają się do 50% całkowitego popytu
W I kw. 2023 r. całkowity popyt wyniósł 1,2 mln mkw., kontynuując trend spadkowy aktywności najemców w porównaniu ze średnią kwartalną z lat 2021-2022 (1,7 mln mkw.). Niemniej jednak pozostaje nieco powyżej średniej z lat 2019-2020 wynoszącej 1,1 mln mkw.
Największe nowe umowy w pierwszych trzech miesiącach roku zawarły firmy SHEIN w regionie Wrocławia (55 000 mkw.), MCG EastBridge w regionie Krakowa (36 700 mkw.) oraz Regesta - 68 000 mkw. w dwóch lokalizacjach: Trójmieście (35 250 mkw.) i na Śląsku (32 850 mkw.).
Popyt netto - obejmujący nowe umowy najmu, umowy BTS i ekspansje - spadł do 661 000 mkw. (-42% r/r), co stanowi 55% całkowitego wolumenu transakcji.
"W obecnych warunkach rynkowych najemcy są mniej skłonni do ekspansji lub relokacji, o czym świadczy wzrost udziału renegocjacji, które stanowiły 45% całkowitego popytu w drugim kwartale z rzędu. Polska pozostaje jednak jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych, a wiodący deweloperzy nadal realizują swoje projekty. Sugeruje to silną wiarę inwestorów w dalszy długoterminowy wzrost, napędzany dalszą ekspansją handlu elektronicznego i produkcji. Niektórzy producenci już teraz przenoszą część swojej działalności do Polski, aby skrócić i zabezpieczyć łańcuchy dostaw w Europie" - komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
W I kw. oddano do użytku rekordową powierzchnię magazynową
W marcu 2023 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 29,9 mln m2 (+21% r/r).
"W pierwszych trzech miesiącach 2023 r. oddano do użytku ponad 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej - to najwyższy wynik w historii odnotowany w jednym kwartale. W I kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę 870 000 mkw. powierzchni, co oznacza ożywienie działalności deweloperskiej - po słabym IV kwartale ubiegłego roku (kiedy na rynek trafiło zaledwie 300 000 mkw.). Na koniec marca w budowie znajdowało się ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 54% było realizowane spekulacyjnie" - mówi Adrian Semaan, starszy konsultant ds. badań w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield.
Jest to pozytywna reakcja deweloperów na niedobór dostępnej powierzchni magazynowej z ubiegłego roku, która pomoże zaspokoić popyt ze strony firm poszukujących nowo wybudowanej powierzchni w perspektywie krótkoterminowej.
"Patrząc w przyszłość, aktywność deweloperska będzie w dużej mierze zależeć od czynników związanych z dynamiką popytu i kosztami finansowania. Obecnie najbardziej aktywne są firmy, które w dużym stopniu korzystają z kapitału własnego", dodaje Damian Kołata.
W I kw. 2023 r. wskaźnik pustostanów wyraźnie wzrósł do 6,4% (+3,2 pp. r/r), nieznacznie powyżej średniej z ostatnich pięciu lat (5,5%). Najbardziej znaczące zmiany w poszczególnych regionach w ujęciu rok do roku odnotowano w: Świętokrzyskim (+12,4 pp), Podlaskim (+10,0 pp), Zachodniopomorskim (+8,3 pp) i Lubuskim (+6,5 pp). Regionalne rynki magazynowe o najniższym wskaźniku pustostanów to Pomorze (1%) i Małopolska (2%).
Po szybkich wzrostach czynszów w 2022 r. nadchodzi okres stabilizacji
W 2022 r. czynsze za powierzchnie magazynowe wzrosły na wielu rynkach europejskich ze względu na wysoką inflację, podwyżki stóp procentowych, wzrost kosztów budowy, niską dostępność powierzchni magazynowej i rosnące koszty finansowania projektów. W pierwszym kwartale 2023 r. również odnotowano wzrost czynszów.
"Zaczynamy jednak dostrzegać pewne oznaki stabilizacji dzięki zwiększonej dostępności magazynów i bardziej przewidywalnym kosztom budowy niż rok temu", komentuje Adrian Semaan.
Czynsze wywoławcze dla projektów typu big-box kształtują się w przedziale 3,60-6,85 euro/mkw. miesięcznie - w zależności od lokalizacji. Czynsze dla projektów SBU/City Logistics są wyższe - 5,00-7,50 euro/mkw. miesięcznie. Dzięki zmniejszeniu zachęt finansowych oferowanych najemcom, czynsze efektywne są niższe od czynszów podstawowych o maksymalnie 15-20%.
Źródło:property-forum.eu
