Zgodnie z publikacją Axi Immo „Raport: Polski Rynek Magazynowy w 2021 roku" całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2021 roku wynosiły ponad 25 mln mkw., przy czym współczynnik pustostanów wskazał jedynie 3,72 proc. w skali kraju.

W 2021 roku zanotowaliśmy kilka spektakularnych transakcji najmu na ponad 100 tys. mkw., gdzie to znów segment e-commerce oraz operatorzy logistyczni okazali się najaktywniejszymi graczami. Dobra koniunktura na rynku sprzyja budowie nowych powierzchni magazynowych, przy czym rosnące od drugiej połowy zeszłego roku koszty materiałów i wykonawstwa pośrednio wpływają na wzrost wyjściowych stawek czynszów. Polski rynek magazynowy udowodnił, że każdy rekord może zostać ustanowiony na nowo i tego życzymy sobie również w 2022 roku - komentuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Duże transakcje portfelowe

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w 2021 roku wyniósł 5,9 mld euro (+5 proc. r/r). Sektor magazynowy odpowiadał za 53 proc. całości popytu, co przełożyło się na kwotę około 3 mld EUR (+15 proc. r/r). Najwięcej kapitału na polskie nieruchomości logistyczne i produkcyjne przeznaczyły fundusze azjatyckie (około 30 proc.) oraz amerykańskie. W strukturze popytu dominowały transakcje portfelowe. Wartym uwagi jest liczba zawieranych transakcji, która wzrosła o 40 proc. w ujęciu rok do roku. Inwestorzy, tak jak przed rokiem, byli najbardziej zainteresowani wieloformatowymi, w pełni wynajętymi magazynami zlokalizowanymi na największych rynkach. Stopy kapitalizacji dla takich inwestycji osiągnęły wartość 5-5,5 proc. na rynkach regionalnych i 4-4,3 proc. w rejonie Warszawy.

Dużym zainteresowaniem cieszyły się także projekty z segmentu logistyki miejskiej oraz nieruchomości BTS/BTO. Wśród trzech największych transakcji znalazły się sprzedaż portfolio EQT Exeter do singapurskiego funduszu GIC (około 330 tys. mkw., część portfela, powierzchni magazynowa zlokalizowana w Polsce), zakup nieruchomości Panattoni w ramach Projektu Phoenix (285 tys. mkw.) przez amerykański fundusz Ares Management oraz sprzedaż przez Elite Partners Capital’s praw do portfela nieruchomości Elite Logistics Fund I (250 tys. mkw.), którego właścicielem został fundusz Blackstone.

Popyt ponownie z rekordem

Całkowita aktywność najemców na koniec 2021 roku w ramach długoterminowych umów najmu osiągnęła wysokość 6,8 mln mkw. (+31 proc. r/r). W okresie od stycznia do grudnia ubiegłego roku podpisano także 446 tys. mkw. (-25 proc. r/r) w ramach umów krótkoterminowych, co pozwoliło na uzyskanie rekordowego w historii całego rynku wolumenu na poziomie 7,25 mln mkw. Ponad 70 proc. umów najmu zostało zawartych w pięciu głównych regionach magazynowych, gdzie najwyższą aktywność zarejestrowano w Warszawie i okolicach (1,2 mln mkw.), Poznaniu (1,12 mln mkw.) oraz na Górnym Śląsku (1,1 mln mkw.).

Ponownie jak przed rokiem to najemcy z segmentu e-commerce oraz operatorzy logistyczni odpowiadali za ponad 50 proc. całkowitego popytu. Wśród największych transakcji przekraczających 100 tys. mkw. znalazły się dwie umowy podpisane przez Zalando (ponad 100 tys. mkw. w Białych Błotach w parku Hillwood i ponad 140 tys. mkw. w Bydgoszczy w parku Panattoni). Z kolei poufny najemca z segmentu e-commerce zdecydował się na wynajem 130 tys. mkw. w Panattoni BTS Iłowa. Ponadto reprezentujący operatorów logistycznych DHL zajmie około 105 tys. mkw. w budynku Panattoni BTS w Poznaniu (Żerniki).

Apetyt na więcej

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2021 roku wyniosły ponad 25 mln mkw. i był to wzrost o 26 proc. rok do roku. Od stycznia do grudnia ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli 2,8 mln mkw. (34 proc. r/r), z czego najwięcej oddano na rynku górnośląskim (709 tys. mkw.), warszawskim (ponad 350 tys. mkw.) i w Polsce Zachodniej (336 tys. mkw.). Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się BTS Panattoni dla firmy Amazon (ponad 200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) oraz GLP Lędziny (111,5 tys. mkw.). W 2021 roku znacząco wzrósł odsetek powierzchni spekulacyjnej w budowie (do około 50 proc.), a wielkoformatowe projekty magazynowe zaczęły częściej powstawać poza głównymi rynkami regionalnymi.

Według zapowiedzi deweloperów na rynku magazynowym w budowie znajduje się 4,8 mln mkw. (+152 proc. r/r), z których zdecydowana większość trafi na rynek w 2022 roku. Najwięcej nowej podaży powinno zostać oddane na Dolnym Śląsku (823 tys. mkw.) Górnym Śląsku (780 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (770 tys. mkw.), w Warszawie i okolicach (698 tys. mkw.) oraz w Poznaniu (558 tys. mkw.).

Najmniej pustostanów w historii

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne ponownie obniżył poziom pustostanów do 3,72 proc. w skali kraju, przy czym to najniższy w historii wynik od III kwartału 2018 roku, który wtedy osiągnął 4,3 proc. całkowitych zasobów. Największą dostępnością powierzchni charakteryzują się regiony Górnego Śląska (7,8 proc., spadek o 2,4 pp. r/r), woj. kujawsko-pomorskie (4,77 proc.) oraz Warszawa i okolice (średnio 4,08 proc. dla stref I-III). Na zakończenie 2021 roku w Polsce w ujęciu nominalnym znajdowało się około 961 tys. mkw. wolnej powierzchni magazynowej. Najwięcej do wynajęcia od ręki znajduje się na Górnym Śląsku (345 tys. mkw.), Warszawie i okolicach (234 tys. mkw.) oraz w Polsce Centralnej (127 tys. mkw.).

Od połowy 2021 roku zaobserwowaliśmy powolny wzrost wyjściowych stawek czynszów na rynku magazynowym. Wśród kilku powodów wskazuje się wysoki popyt, ograniczoną dostępność wolnej powierzchni, a także rosnące ceny materiałów i wykonawstwa. Średnie stawki w projektach typu big box wahają się w przedziale pomiędzy 3,0 – 3,9 euro/mkw. na głównych rynkach, przy czym to wciąż Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją, w której czynsze zamykają się pomiędzy 4,9 a 5,3 euro/mkw.

W 2022 roku polski rynek magazynowy może okazać się czasem wyzwań. Głównym czynnikiem, który będzie miał wpływ nie tylko na sektor, ale także na całą gospodarkę jest utrzymująca się wysoka inflacja.

Wzrost kosztów materiałów oraz wykonawstwa mogą przyczynić się do wydłużenia terminu dostarczanej nowej podaży, przy czym spodziewamy się, że deweloperzy szybko znajdą rozwiązanie tej sytuacji - komentują eksperci Axi Immo.

Rynek będzie nadal stymulowany przez rozwój najemców z segmentów e-commerce oraz operatorów logistycznych, co wpłynie na optymalizację czasu dostawy towarów do odbiorców końcowych i budowę regionalnych centrów dystrybucji w byłych miastach wojewódzkich. Spodziewana jest także kontynuacja ekotrendów rozumianych jako spełnianie założeń i uwarunkowań ESG oraz dalszej zielonej certyfikacji budynków magazynowych.